Passo a passo para não correr riscos e evitar dor de cabeça na hora de comprar ou vender seu imóvel.
1 – Peça as certidões, sempre.
As certidões atestam a situação legal do imóvel.
O primeiro passo para comprar seu imóvel deve ser sempre o requerimento das certidões públicas. Você deve estar atento parar requerer certidões não só do imóvel, mas também do proprietário.
As certidões servem a duas finalidades: primeiro, atestam as características legais do imóvel, ou seja, se há dívidas, impedimentos, penhoras, hipotecas e quem é o proprietário daquele imóvel. Em segundo lugar, as certidões servirão de subsídio ao cartório de notas que produzirá a escritura pública.
Por exemplo, a certidão do Ofício de Distribuidores serve para verificar a existência de dívida fiscal que recaia sobre o imóvel ou sobre o vendedor.
É praxe no mercado imobiliário que o vendedor arque com as certidões, a final, as certidões públicas servem justamente para que o vendedor comprove que é proprietário e para comprovar que o imóvel está livre e desembaraçado, ou seja, pronto para a venda.
Entre as certidões, aquela que deve ser analisada com mais cuidado (preferencialmente por um advogado especialista) é a conhecida Certidão de Ônus Reais. Nesta certidão, o Registro de Imóveis (RGI) irá transcrever as averbações e registros que constam na matrícula do imóvel. Caso existam, é nessa certidão que irão constar impedimentos à venda que recaiam sobre o imóvel.
Você deve observar se o último comprador na certidão é a mesma pessoa que está tentando vender o imóvel. Se os nomes não forem os mesmos, atenção! Ou o imóvel está irregular, ou o vendedor não é proprietário do imóvel.
Diversas certidões podem e devem ser requeridas e só um advogado especialista saberá quais pedir e como analisar. Agora, de forma geral, podemos recomendar o requerimento de:
- Certidão dos Ofícios dos Distribuidores: Avaliar existência de ações judiciais e dívidas fiscais.
- Certidões de Interdições e Tutelas: Avaliar a capacidade legal do vendedor.
- Certidão de Ônus Reais: Avaliar o estado legal do imóvel.
- Certidão Fiscal e Enfitêutica: Requerida junto à prefeitura, pela qual verificamos dívidas de IPTU e outras informações importantes.
2- Consulte o condomínio antes.
Caso o imóvel esteja inserido em um condomínio ou esteja ligado a uma associação de moradores, entre em contato com os responsáveis e questione a existência de débitos condominiais.
Este passo é normalmente ignorado pelos compradores e pode levar a uma ingrata surpresa.
Acontece que as taxas condominiais possuem característica ambulatorial, ou, em latim: propter rem. De forma objetiva, isto quer dizer que as dívidas do imóvel acompanham o imóvel e não o proprietário. Assim, se você comprar um apartamento com uma grande dívida condominial, poderá ser chamado pelo condomínio para pagar esta dívida.
Os tribunais pátrios começaram a entender, recentemente, que não é sempre que o adquirente responde pelas dívidas do antigo proprietário. De toda forma, não recomendamos que você corra esse risco.
Alguns condomínios e http://liporaciadvogados.com.br/wp-content/uploads/2022/08/Design-sem-nome-2022-08-23T131002.864.pngistradoras de imóveis são reticentes em liberar informações sobre os condôminos devedores, o que é totalmente justo. Nesses casos, peça ao vendedor uma declaração do condomínio sobre inexistência de dívidas.
3- Faça um bom contrato de sinal
Essa dica vale tanto para compradores quanto para vendedores. Redigir e assinar um excelente contrato de sinal no início da compra e venda do imóvel estimula o cumprimento e concretização do negócio e protege ambas as partes.
O comprador, deverá cumprir com sua palavra e adquirir o imóvel, sob pena de perder os valores que adiantou. Já o vendedor, deverá cumprir com suas obrigações ou será obrigado a devolver o sinal de pagamento dado pelo comprador. Em alguns casos, o vendedor pode ser obrigado a devolver o sinal em dobro.
4 – Atenção às formas de pagamento e aos prazos.
A verdade é que a maioria dos imóveis, hoje, não é vendido à vista, mas sim, de forma parcelada, diretamente com o vendedor, ou, como ocorre na maioria das vezes, por meio de financiamento com uma instituição bancária, sendo a Caixa Econômica Federal a mais utilizada.
Agora, caso o parcelamento seja acordado diretamente com o comprador, as partes deverão assinar uma promessa de compra e venda, minunciosamente elaborada, com a previsão dos prazos para pagamento, multas e casos de rescisão. Lembramos que recomenda-se a transferência do imóvel somente após finalizado todo o pagamento.
Nos casos de financiamento, você deverá ter atenção somente às análises feitas pela instituição bancária. De forma objetiva, ela é quem dita as regras do jogo para o empréstimo que irá ceder ao comprador. Não é nada incomum que essas instituições encontrem irregularidades no registro de imóveis. O melhor é sempre verificar com um advogado a regularidade dos registros, antes de dar início ao negócio. Assim, você não perderá tempo e não colocará em risco a negociação, por conta dos longos prazos para cumprir exigências.
5- Procure um advogado especialista em imóveis
Dissemos isto diversas vezes no decorrer do texto, mas não podemos negligencias o quão importante é essa dica. Afinal, no Brasil a maior parte da compra e venda de imóveis acontece sem a avaliação de um advogado especializado.
Na verdade, a maioria das operações imobiliárias sequer é acompanhada por um profissional habilitado. Hoje, as partes de uma compra e venda acabam utilizando modelos de qualidade duvidosa que encontram na internet, colocando centenas de milhares de reais em jogo, somente por não buscar um profissional capacitado.
Lembre-se de procurar um advogado especialista. Advogados, assim como médicos, possuem especialidade. Você não confiaria em um oftalmologista para operar os seus joelhos, não é? Você buscaria um bom ortopedista cirurgião. Da mesma forma, confie seus imóveis somente a especialistas em Direito Imobiliário.