Sobre a legalidade das cobranças feitas por associação de moradores
Em nosso país a elevada burocracia para constituição legal de condomínio e a ineficácia dos serviços públicos levaram muitos moradores a associarem-se, seja em loteamentos, seja apenas os vizinhos de um logradouro, com a intenção de cuidar da segurança, limpeza e manutenção do local.
Pela comunhão de moradores de vizinhos que precisam cuidar de áreas comuns é que nascem as associação de moradores.
Ocorre que uma associação não pode sobreviver de boas intenções, fazem-se necessários recursos para custear o manejo diário das áreas a serem conservadas e protegidas. A contribuição do associados surge exatamente para gerar o caixa necessário para o funcionamento da associação.
É exatamente aqui que surge a principal pergunta: todos os moradores da vizinhança são obrigados a contribuir?
Até o ano de 2020 a maioria dos Tribunais do país entendiam que todos os moradores, mesmo que não associados, deveriam contribuir com as despesas da associação de moradores, até porque uma vez morando no local http://liporaciadvogados.com.br/wp-content/uploads/2022/08/Design-sem-nome-2022-08-23T131002.864.pngistrado pela associação, o morador que recusava-se a pagar ainda assim estaria gozando da segurança, limpeza e organização praticados pela associação, o que caracterizaria um enriquecimento em lícito — afinal, o morador dissidente estaria aproveitando-se apenas dos benefícios praticados pela associação, sem em nada contribuir.
A grande questão é que, até 2017, “condomínios de fato” e outras espécies de associação não eram possuíam nenhuma regulamentação por lei federal, o que levou o Supremo Tribunal Federal a manifestar-se em 2020 sobre o tema, no julgamento do Recurso Especial 695.911, que foi julgado em repercussão geral.
A decisão da Corte Suprema foi acabou modulando efeitos no tempo, o que pode gerar uma série de confusões, principalmente aos leigos, razão pela qual decidimos elaborar este artigo, para destrinchar, de forma simples e sucinta a questão.
Obrigatoriedade da taxa após 2017
O Supremo Tribunal decidiu que após a entrada em vigor da Lei 13.465/2017 , a taxa de associação só poderia ser cobrada de forma legal se o morador associou-se por sua livre e espontânea vontade. Ou seja, a partir de 2017, os moradores passaram a não ser mais obrigados à contribuir com as associações. Se o morador já era associados e quisesse cessar as contribuições, somente precisaria informar à associação que estava se desvinculando. A partir da desvinculação, este morador não mais seria responsável pelo pagamento de quaisquer valores.
Se o morador nunca associou-se, a associação não pode cobrar-lhe taxas ou contribuições de qualquer espécie, mesmo que o morador usufrua indiretamente dos serviços prestados pela associação. Assim o Supremo Tribunal Federal entendeu, com fundamento no art. 5º, XX, da Constituição Federal, que decreta “Ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado“.
Em resumo, após 2017 temos o seguinte cenário:
Espontaneamente associado: Pode receber cobranças e execuções por parte da associação de moradores, até que se desassocie.
Não associado: Não pode receber qualquer cobrança.
Ex associado: Só pode receber cobrança pelo período em que esteve associado.
Associação deve ser comprovada
O Supremo Tribunal Federal também determinou no referido julgamento que a associação deve ser manifesta. Isto pode ser alcançado de algumas formas: 1º – Com a associação do novo morador diretamente com o responsável pela associação, de forma escrita; 2º – Com a determinação no contrato de compra e venda do imóvel de que o novo morador irá aderir à associação; 3º – Estando devidamente averbado à margem do registro de imóveis o ato constitutivo da associação/ loteamento fechado.
E para as dívidas anteriores a 2017?
A Corte Suprema entende que antes de 2017, como não existia lei federal regulamentando o tema, não poderiam ser cobradas as taxas daqueles que não eram diretamente associados, sendo ilegais as cobranças praticadas neste sentido.
Para as taxas anteriores a 2017, o Supremo Tribunal Federal entendeu que somente poderiam ser cobradas daqueles que eram diretamente associados, sendo ilegais as cobranças daqueles que não anuíram expressamente com os termos da cobrança, e da própria associação.
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